伍惠敏： 2015楼市最佳表现年 明年各区房价还要涨

时间:2015-12-23 10:40:07 　　2015年似小孩子突然吐白沫是癫痫吗乎过得特别快。房价起起伏伏，政策一个接一个，限购了，松绑了，要交税了，公积金可以异地贷款了，上海出现“新静安”了。

房价一路曲线上扬，金三银四之后，金九银十成色十足，市场火热到11月份延续高成交量，可谓十足暖冬；豪宅卖得火，土地拍得更火，各区地王层出不穷，区域价格涨涨涨。

互联网从来没有如此深刻地改变人们的生活，尤其是房地产行业。O2O撼动格局，大网纷纷去媒体化，“电商”模式让若干机构赚得盆满钵满；

中介行业格局大变，链家在全国疯狂扩张，上海德佑被合并后，链家在上海门店迅速扩张到1000多家，更是喊出“100%真房源”来颠覆行业规则；

新媒体崛起，移动端成为阅读主流，微信公众号成为营销宣传新方式，没有公众号都不好意思打招呼；自媒体异军突起，文章、观点更为犀利。

2015年已经进入尾声，这一年您眼中的上海房地产市场产生了怎样的变化？2016年的房地产市场又将迎来怎样新的格局？上海站诚邀上海楼市专家来发表真知灼见。

1、2015的楼市总结和盘点，印象最深的政策、营销事件，或者2015记忆深刻的楼盘是哪个？为什么？

答：2015年为住宅市场限购以来“最佳表现年”，交易量价相对过往五年均明显提升。

2015全年成交109，216套，总面积1，348.95万平方米，均价32，083元/平方米，成交量同比增长51.61%，成交价格同比增长19.38%，销供比达到1.25。

从时间点上来看，2011年初限购政策的执行成为上海住宅市场由过热转为冷却的分水点，经过市场自主调节，2013年出现成交小高峰，然而2014年由于限购收紧，库存持续增加至历史峰扑米酮治疗癫痫病怎么样值伴随市场下行，导致市场情绪悲观，进一步压抑潜在购房需求，2015年3.30新政推出后市场情绪明显好转，需求持续扩大，楼市触底反弹，成交量价齐升。

2、2015的房地产市场大趋势或大变革是什么？

答：从土地层面看，2015年高溢价地块成为常态，纯商品住宅居住用地为37块，其中溢价率60%以上地块达到20块，溢价率100%以上地块达到5块，高溢价地块均为央企及国企拍得。

从市场层面看，今年高端住宅表现突出，明显优于大众市场，成交量比过往五年同期高出一个数量级。高端公寓（单价7万以上单套1200万以上）成交2，321套，同比增长324.44%，套均价格2，160万，套均面积242平方米；高端别墅（单价5万以上单套1200万以上）成交705套，同比增长161.11%，套均价2，660万，套均面积331平方米。

从成交环线看，今年高端住宅在内环内成交1，401套，占总成交46%，而2010年-2013年这四年间内环内高端住宅成交占总成交80%以上，核心城区土地稀缺加上内中环间不断推高的土地批租价格，直接导致了高端住宅的成交出现由内环向内中环外移的癫痫病人的饮食趋势；

3、最热板块或楼盘是哪些？治癫痫的价格是多少呢为何他们2015年最红？

答：高端公寓成交套数前五的板块为龙华（徐汇滨江）478套，大宁280套，洋泾234套，老西门193套及黄浦滨江113套，徐汇滨江、洋泾及黄浦滨江作为滨江的稀缺地段，加上今年加推的几个项目供应充足、产品品质较好，使其成为豪宅集中成交的板块。

排名第二的大宁板块，由2014年初方兴地产拿的“地王”打造出的豪宅产品，看准了入市时机，成为了今年的一个销售热点，加上闸北静安合并消息的确定，带动了整个闸北的成交及均价，使大宁板块成为今年上升速度最快的公寓豪宅板块。

高端别墅成交套数前三的板块分别为北蔡122套，新江湾城103套，徐泾板块77套。

北蔡板块的今年新开的独栋别墅，表现优异，新江湾城作为杨浦区大力打造的生态住区，表现平稳，而徐泾今年有几个品质上乘的楼盘新入市，加上大虹桥区域的逐步成熟，徐泾板块已成为上海目前别墅豪宅产品最热的板块之一。

4、明年买房购房者如何选择？

答：从近两年的土地拍卖来看，明年开始各个区域的新房价格又将创下新高，将来的上海的楼市将呈现两级分化，一方面是面对国际化的高净值买家的高端住宅，另一方面是政府大力支持的刚需房、保障房。

对于预算有限的年轻人来说，一是可以考虑较新的二手房，二是可以考虑交通较为便利的外围地区。

在区域方面，高净值的购房者可以关注滨江的几个板块，无论是传统的黄埔滨江，今年热点的徐汇滨江或是预计明年将成为热点的东外滩板块，这些板块占有了黄浦江的稀缺资源，其自身价值具有一定成长潜力。

预算有限的购房者可以考虑一些非热点的板块区域，如普陀的桃浦板块。