需求萎缩、供应放缓。新政之后，北京新房市场出现成交持续低迷的势头。随着自住房在10月迎来新一波交易高峰，新房成交价格也即将出现结构性下调。在量价下调的同时，新房成交结构也逐渐向中小户型转移。业内人士预计，明年开局，高端市场还将面临更大降温。

成交量连降三周

“无论对于卖家还是买家，新政肯定会给市场带来影响”。一位不愿具名的房企营销负责人近日告诉记者，新政之后，对于买家来说，首付比例提高尤其是二套非普住宅首付提高，让一部分客户重新梳理自己的资产，购房计划不得不暂时搁置；对于卖家来说，客户的流失让不少项目纷纷推迟开盘时间，暂缓销售。

来自亚豪君岳会的统计数据显示，10月第三周(10月17日-10月23日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2069套，成交面积24.24万平米，这也是进入10月之后，成交连续第三周处于低迷。

伟业我爱我家集团市场研究院统计也显示，2016年10月中上旬，北京市新建商品住宅同比2015年10月中上旬下降37.1%，环比上月同期下降28.3%。

纯商品住宅(普通住宅+别墅)的交易量都在下滑，其中，普通住宅网签1558套，环比9月中上旬下降39.5%，别墅成交468套，环比下降1.9%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，新房交易萎缩，一是因为9·30新政出台后，政策效果立竿见影，购房人心态由恐慌转为观望，需求萎缩；二是因为近两年新房市场远郊化、豪宅化，不少项目都会被列入非普通住宅，新政使得换房人癫痫病是什么引起的首付比例明显提高，部分购房需求不癫痫病是怎么引起的得不延缓或取消购房计划；三是因为地价高企，新房供应结构偏大户型，偏高端化，适合工薪阶层改善或首置的中小户型、中低价位的普通住宅供应稀缺，从而进一步加剧了新房市场需求的萎缩，市场交易因此低迷。

未来可以预见的是，在成交量持续低迷之后，北京新房成交价格也即将迎来结构性下调。

近日，阳光城·阳光佳苑自住型商品住房摇号发布，在经历9月的断供和成交量大跌之后，北京的自住型商品房将迎来一波新的交易高峰。

胡景晖表示：“9·30新政重启了70/90政策，并明确要求加大自住房供应，这将有效抑制新房供应的高端化、豪宅化趋势，使供应结构更加合理。而在高价位住房得到控制、中低价位住房供应增多时，新房的价格也将迎来结构性回落。”

成交结构向中小户型转移

虽然延期开盘、销售放缓成为当下市场的主流，但仍然有项目在积极入市。

根据亚豪君岳会统计显示，上周北京商品住宅市场仅有两项目入市，包括普宅项目西山燕庐以及商办别墅项目天恒旭辉7号院(楼盘资料)，共新增住宅产品486套，预售许可面积5.9万平米。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，上述两个项目张家口市治疗母猪疯哪个医院好也代表了调控风头之下仍有入市意愿的两类项目。其一为商办产品，调控之后10月入市仅有的9个项目当中，商办项目多达6个。在住宅调控“风紧”之后，虽然商办产品的首付比例并未调高，但后续同样面临调控压力，因此开发商仍在加紧出货。另外一类则是新兴区域的住宅新盘，以西山燕庐为例，该区域随着门头沟新城建设供地较为集中，目前住宅的普遍售价都已在5万-6万元/平米左右，因此该项目才能以较高的价格成功取得预售许可，而除此之外，该项目本次推出的小户型产品规划在所属区域内较为稀少，这也是项目能够“顶风入市”的底气之一。

对于中端改善型客羊角风遗传吗群来说，二手房已经不能满足其对居住品质的要求，而未来新增住宅用地外延倾向明显，因此目前在售的中端改善型楼盘仍是其为数不多的选择。西山燕庐、翡翠公园(楼盘资料)等这类产品，也因此才能在整体成交低迷的环境之下，实现不错的销量。

中原地产的统计显示，10月北京房地产市场成交结构逐渐向中小套型转移，140平方米以内成交占比已经达到了69%，其中90-140平方米的成交占比为40.50%。

高端市场明年压力更大

多位行业从业者告诉记者，在今年未来两月时间里，在售项目仍然会保持正常销售。由于今年前几个月销售情况普遍较好，因此全年压力不大。不过等到明年开局的时候，新一轮的市场竞争才会真正开始。

“潜在供应的严重不足使得目前北京纯商住宅项目普遍已经进入‘慢周期’，而新政对于纯商住宅市场的影响，则使得其销售节奏更加放缓”，郭毅认为，从2011年初“京八条”与2013年年底颁布的“京七条”，对比两次收紧调控之后的市场反应来看，调控后均出现成交量的大幅下滑，而此次调控之后成交低迷现象也将更加严重。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然目前的网签还未完全反映新政后的市场情况，但整体来看今年8-9月的高温趋势已经出现了改变，网签数据预计到11月才将反映出更完全的政策结果。

张大伟认为，北京调控政策针对中高端市场的影响将更为明显，将约束明显高于周围、高于前期价格的项目，这会导致很多豪宅入市难度增加，特别是前期地王项目，取得预售证的难度将大为增加。